Actus des entreprises

L’immobilier industriel devient de plus en plus cher

Alors que l’écart entre le rendement de l’immobilier industriel et des bureaux était encore relativement important (respectivement 6,20% et 4,65%) en 2017 en République tchèque, les taux de rendement de ces types de biens immobiliers les plus courants convergent aujourd’hui de manière significative. Que se cache-t-il derrière la réduction de cette différence, alors que les meilleurs bureaux affichent aujourd’hui un rendement de 4,65% et les bâtiments industriels de 4,75% ? Et la situation affectera-t-elle davantage le marché de l’immobilier commercial ? 

« Depuis de nombreuses années, investir dans l’immobilier industriel a été un moyen pour les investisseurs de proposer des immeubles à des rendements relativement attractifs et d’évaluer leurs finances avec un degré de risque raisonnable. Au cours des trois prochaines années, les industriels de la République tchèque s’attaqueront à la limite des 10 millions de m² de superficie, et nous sommes ainsi l’un des pays avec la plus grande part d’immobilier industriel par habitant. Cependant, l’offre ne répond pas à la demande et il y a un manque d’espace dans des endroits attrayants tels que Prague et Brno », déclare Radek Procházka, de Prochazka & Partners. 

Bien qu’il y ait eu une baisse significative du volume des transactions immobilières en raison de la pandémie l’année dernière, beaucoup d’investisseurs tchèques et étrangers sont encore prêts à investir davantage en République tchèque. Le fait que le marché manque de projets suffisamment intéressants pour une éventuelle acquisition constitue une difficulté de plus en plus importante. Ainsi, les investisseurs cherchent des opportunités alternatives sur le marché et se concentrent ainsi, par exemple, sur des transactions sous forme de cession-bail d’espaces de production et d’entrepôts. 

« En République tchèque et en Europe Occidentale, les transactions dites de cession-bail gagnent désormais en popularité dans le secteur industriel, où un investisseur achète l’immeuble industriel à son propriétaire tout en lui permettant de rester sur place et continuer à l’exploiter. Les entreprises veulent plus de capitaux propres en raison du ralentissement du marché et certaines autres ont besoin de liquidités. En même temps, cela permet également aux investisseurs de trouver de nouvelles opportunités intéressantes. C’est un moyen de satisfaire les intérêts des deux parties et la raison pour laquelle l’immobilier industriel est aujourd’hui attractif. De plus, il est intéressant pour l’investisseur de signer un bail à plus long terme avec l’entreprise auprès de laquelle il a acheté le bien (généralement dix ans pour l’immobilier industriel), ce qui lui procurera un revenu stable à des taux d’intérêts actuellement bas et une inflation attendue plus élevée », ajoute Procházka. 

La hausse de la rentabilité de l’immobilier industriel a toujours été due au fait que le marché industriel était plus cyclique et davantage soumis aux variations d’activité liées à la crise, au cours desquelles la production des industries clés décline ainsi que le transport associé des produits sous-traités et finis. Au contraire, la crise actuelle provoquée par la pandémie a grandement aidé certains secteurs conduisant, par exemple, à un incroyable boom des services de logistique et d’entreposage. Précisément en raison de la fermeture des commerces de détail et du transfert de ceux-ci vers Internet. Aujourd’hui, au lieu des magasins, les marchandises sont dans des entrepôts et cette tendance continuera certainement de croître – les gens se sont habitués à acheter en ligne pendant la pandémie et l’industrie se développera.